*강남*신축빌딩 중간단계에서 미리 구입하기 > 등기컨설팅

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[빌딩전문가에서 알려드립니다] 당사는 중개대상물을 취급하지 않습니다.
  • #사옥형
  • 제목 : *강남*신축빌딩 중간단계에서 미리 구입하기
    • 구분
    • 사옥형
    • 지역
    • 서울 강남구
    • 금액
    • 300억이하
    • 한줄 코멘트
    • .이.색.적.인. 투.자.방.법.
    • 문의전화
    • 02-6272-2454
  • 사례지역 상세정보는 이 지역 빌딩 전문가인 에이전트에게 문의바랍니다.
지역특징




 

공급과 수요의 원칙에서 절대적인 수요를 지배하는 유일한 지역 '강남'의 신축 중인 [중간단계에서 매입 가능한] 건물에 대한 컨설팅

개발호재


강남은 여전희 현재진행형 !!! 


현대GBC 개발호재 

영동대로 지하공간 복합개발


국제교류복합지구 도로개선


올림픽대로 및 탄천동로 지하화사업

국제교류복합지구 지역교통개선사업


국제교류복합지구 보행축 정비사업

잠실주경기장 리모델링


학생체육관 이전

탄천보행교 신설


탄천 한강 정비 및 친수공간 조성

신분당선 / 위례신사선 / GTX



교통요건


< 강남 >

2호선

7호선

9호선

3호선

분당선

신분당선


이외 최대 노선을 갖춘 BUS

담당 빌딩전문가 의견

건물 투자 이색적인 방법 !!

신축 중인 건물, 중간 단계에서 매입하기??

오늘의 강남 신축 빌딩 컨설팅은, 제가 가장 자신있는 분야이기도 하고 가장 잘하는 분야입니다.

개인적인 의견으로는, 해당 방안으로 매입하려는 투자자님 중 가장 적합한 용도는, 자체적으로 실 사용 목적의 법인 사옥 용도라는 의견이 강합니다. 우선 회사 내 사옥 용도로 건물 매입을 계획하시는 분들은 (법인사옥매매) 일반적인 개인 투자자님들과는 다르게 시세차익만을 두고 보는게 아닌(=투자 목적이 아닌) 건물 매입의 우선순위가 직접 사용할 목적이기 때문에 건물의 컨디션도 그만큼 중요한 매입 조건에 들어가기 때문입니다.

개인 투자자님들의 경우에는 신축빌딩은 공실에 대한 부담감 때문에 많은 분들이 검토 대상에서 신축빌딩을 제외시키는 경우를 많이 보았습니다.하지만 저는, 오늘 안내해드릴 투자방법은 법인 사옥용도로도 뛰어나지만 개인 투자자님들에게도 충분히 추천드릴 수 있는 투자방안이라는 것을 꼭 알려드리고 싶습니다.


신축건물매매

건축 중간단계 매입 투자 ??

------------ >> 신축을 하고 있는 중간단계에서 매입을 하는 방법이 있습니다 !!

매도자는, 구축 건물(신축 부지용)을 매입해서 임차인 명도→ 건물의 철거→ 멸실→ 건축 인허가 승인 후 → 신축을 하고 있는 중에 [ 중간단계에서 ] 건물을 매각하는 것 입니다.

매수자는,위와 같은 신축을 하고 있는 건물 (아직 건물이 완공되지 않은 준공 허가 전의 건물) "미리"구입해놓는 방식입니다.

단,

매도자는 매수자에게 최초의 계획대로 (건축 개요 인허가 사항 조감도) 건물의 신축을 완료한 후에 소유권 이전을 해주는 조건입니다!! 도급계약서대로 준공까지 신축 공사를 완벽하게 마무리 해서 완공된 건물을 , 즉 신축건물을 전달해주는 것 입니다.

매수자는, 건물이 다 지어지지 않은, 아직 준공이 나지 않은 중간단계에서 미리 구입을 해놓고 건물의 완전체가 되었을 때

준공 승인과 동시에 건물의 하자 없음을 확인 후에 잔금을 치루고 그대로 "신축건물"을 가져가시는겁니다.

하지만 신축빌딩에서 모든 투자자님들이 가장 두려워하는 것 부담을 느끼는 부분이 " 공실 리스크 " 입니다.

그리고 최초에 본 부동산에 대한 정보를 수집하셨을 때 현장을 나가서 막상 텅 빈 땅을 보고나면 더욱 투자할 자신이 없어지는 것 입니다.

내 눈앞에 보이지 않기 때문입니다.


[ 내 눈앞에 보이지 않는 건물 ]을 어떤 방식으로 어떻게 건물이 올라갈지도 모르는 건물에 신축 건물이라 함은 전층을 새로 임대를 놓아야하고 (=새로 임차인을 구해야 하고) 그동안의 이자발생비용은 어떻게 할지 모든 걱정거리가 순간적으로 다 머릿속에 지나가는거죠 . 아.... 공실리스크.... 안되겠다..........라는 stop 결정으로.

But , 저는 그 결정이 후회가 될 수도 있다고 말씀드리고 싶습니다.

[ 100억빌딩을 예로들면 ] 강남에서 100억대 건물을 투자하시는 분이 공실리스크 때문에 포기한다는 것은 투자의 방향성과 맞지 않다는 생각이 들었습니다.

예를 들어, 100억의 신축빌딩을 60%의 대출(60억)을 일으킨다는 가정하에 (금리는3.5%적용시) , 최대의 공실기간 최소3개월에서 최대6개월이라고 가정하면 , 월 1,750만원 이자발생이 예상되는대요. 그럼 약1,750만원을 3개월에서 6개월동안 지불할 두려움이 과연 100억 빌딩을 가지려는 투자자님에게 맞냐는거죠.

그럼, 그 두려움을 최소화시키려면 어떻게 해야하는지 아시나요 ?

저를 만나면 됩니다.

(앗. 진심입니다. 저는 자신있어요 !)


그래서 저는 신축 중인 건물 중간단계에서 매입하는 투자방법을 현재 부동산 시장에서 추천드리고 있습니다.

물론 그래도 조금 더 시장에 대한 이해도가 있는빌딩전문가인 제가 봤을 때 (시세보다)너무나 높은 가격대로 부동산 시장에 나온 매물에 대한 컨설팅 제공은 안해드립니다. (제가 제공해드리는 정보가 아닌 다른 궁금한 매물이 있으시다면 장단점에 대한 설명은 드릴 수 있어요)

우선, 신축빌딩이 주는 공실리스크에 대한 부담감은 제가 최소화 시킬 수 있도록 적극적으로 도움드릴 예정이고 ,

그럼

중간단계에서 매입을 하는 것에는 어떤 장점이 있는지 간단하게 말씀드리자면, 제가 무엇보다 제일 중요시 하는 것이 시간입니다. 비지니스에서 가장 중요한 것은 (1)사람과 (2)시간이라 생각을 하는 1인으로써 이것은 가장 큰 강점이라 확신합니다.

부동산 투자를 알아보실 때 평균 어느정도의 시간을 투자하시나요 ? 건물 투자를 계획하고 실제 매입까지 걸리는 시간은 많은 분들이 생각하시는 것 보다 굉장히 오랜 시간이 걸립니다. 그렇게 부동산을 검색하고 답사하고 미팅하고 계획하고 검색하고 답사하고 미팅하고 계획하고 이 순서의 반복반복하는 긴- 시간을 단.축.시킬 수 있습니다.

투자자님의 판단력에 믿음을 가지시고 그 현명한 실행력으로 좋은 투자처를 미리 구입 해놓고 마음 편안하게 준공하는 날 까지 기다리시면 됩니다.

그냥 , 원래 하시던 일, 편안하게 본업을 하고 계시면 됩니다. 나머지는 제가 다 알아서 할께요

(여기서도 포인트, 임대 계획이 가장 중요하잖아요. 제가 해드릴께요 )

시간의 단축과 더불어 잔금까지의 기간 동안 자금을 확보하고 임차인을 구성할 수 있는 계획, 준비 기간을 마련할 수 있는 장점도 있습니다.

두번째는, 부동산을 많이 알아보셨겠지만 최근 부동산 시장에 쏟아져 나오는 건물들은 보통 구축건물이 많습니다. 그 건물에서 발생하고 있는 임대 수익률을 매매가격에 계산해보면 1%대의 수익률이 나오죠. 네..그렇죠 . 강남은 요즘 2%대 미만이다 라는 것 맞습니다... 현실입니다...

물론 지가상승 있을 것 이고 강남건물은 희소가치니까.. 뭐 여러가지 틀린말은 아니지만,,, 저는 그냥 좀 불편해요 그런 매물들에 대해 물어보시면 어디서부터 어떻게 말씀드려야할지 - ㅠ.

그런데 준공 10년 이내 건물 , 누가 봐도 말끔한 건물 그리고 임차인들이 건물을 채우고 있기에 수익률이 2%대 나오는 건물. 그런 건물 매매가격(토지평단가 건물평단가)다시 한번 보시면 굉장히 높습니다. 물론 이것이 그 시장의 시세를 알려주는 것 이기 때문에 무조건 나쁘다는 것이 아니에요 .

하지만 우리에게는 더 좋은 방안이 있잖아요 .

제가 말씀 드린 대안 -

같은 가격 주고 , 신축빌딩을 소유하시는거죠.

준공을 앞 둔 건물의 첫번째 소유자! 신축빌딩의 첫 소유주가 되는거죠.

아 ! 실제로는 같은 가격이 아닙니다.

중간단계에서 매입하는 (곧 신축빌딩이 될) 건물은, 시세 보다 조금 낮게 형성되어 있는 경우가 있습니다. (그렇게 제가 노력하고 있고요)

준공 5년 이내 (임차인이 있기에 수익률을 내고 있는) 신축급 건물의 시세가 대지 평당 2억이라고 가정하면 , 그 가격보다는 평당 최소 1,000만원 이상의 차이가 있을 수 있습니다.

조금 더 시세보다 낮은 가격에 접근할 수 있는 이유는 위에 잔뜩 말씀드렸던 공실 리스크가 주는 가격이라고 생각합니다. 또한, 매도자 입장에서도 중간단계에서 매각을 확정지어놓으면 대출에 대한 부담이 많이 줄어들기 때문에 빠른 매각을 위해 매매 가격 설정을 다른 신축급빌딩 보다는 조금 양보할 수 있는 것 입니다.

매도자에게도 매수자에게도 서로에게 좋은 투자가 될 수 있는 방안이라는 생각이 듭니다.

이렇게,

시간의 단축, 비용의 절감 이 두가지의 장점을 갖춘 이색적인 투자방법을 그냥 지나치실건가요 ?

저에게는 , 새로운 방식으로 투자하실만한 중간단계의 건물들의 정보가 많이 있습니다.

투자라는 것은 100% 완벽하게 안전할 수 없다고 생각합니다. 아무것도 잃지 않고 뺏기지않고 다 가지려고만 한다면 그것은 투자가 아니지 않을까요?

하지만, 투자자님께서 고민하고 있는 부동산 투자에 있을 '부담과 위험성'을 '최소화' 시킬 수 있는 매수 컨설팅을 제공해드리겠습니다.


사이트 정보

회사명 : 주식회사 케이에스에셋컨설팅본점 / 대표 : 박호희
주소 : 서울특별시 강남구 논현로 644 5층
전화 : 02-6272-2456 팩스 : 02-511-8095

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