월급같은 상가, 누구나 가질 수 있다 > 등기컨설팅

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  • #역세권
  • 제목 : 월급같은 상가, 누구나 가질 수 있다
    • 구분
    • 역세권
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    • 200억이하
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    • 월급같은 상가, 누구나 가질 수 있다
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지역특징

상가주택이란?

먼저 상가주택에 대해 간단히 알아보겠습니다.

상가주택의 정식 명칭은 점포겸용 단독주택입니다. 상가주택은 상업용과 주거용이 서로 융합되어 발전된 패턴으로 1층은 상가, 2층 이상부터는 주택으로 구성되어 있기 때문에 상가와 주택의 임대가 모두 이루어진다면 수익이 안정적이고 효율적입니다. 그래서 노후의 은퇴자금으로 많이 투자하는 부동산이죠. 주로 3층 또는 4층으로 지어져 있는 것이 대부분이고, 구도심의 근린주택과 신도시나 택지개발지구의 상가주택이 이에 속합니다.

                                                                   

한 택지지구 안에서는 2층과 3층 주거용에서 나오는 임대료는 위치가 달라도 비슷합니다. 공실의 위험도 거의 같고요. 그러므로 상가주택지의 가치를 결정하는 것은 '1층 상가에서 얼마나 받을 수 있는가'에 달려 있고, 이에 따라 건물의 가격이 결정됩니다.


 
개발호재

1. 중심상업지구와 연계가 되는지 살펴보라

중심상업지구와 가까운 곳에 위치한 상가주택은 상권이 통합되는 경우가 많아 좋습니다. 가령 근린 상권 1층을 평당 3,000만 원에 분양하는 곳과 마주보고 있는 상가주택 1층의 가치는 어마어마하다 할 수 있습니다. 마주하고 있지 않더라도 가까운 곳도 좋고요.

장기적으로는 다른 지역도 상권이 형성되어 평준화되어 가지만, 먼저 발달되어 한발 앞서 시세차익을 형성하는 곳의 위치는 이렇습니다. 하지만 이런 곳은 시간이 지나면 값에 강점이나 가치가 미리 반영되어 매우 비쌉니다. 아무리 좋은 곳이라도 가격에 모두 반영이 되어 있다면 소용이 없죠. 높은 가치를 지니고 있는 곳을 싸게 사야 좋은 것인데, 그러려면 이런 곳은 택지지구 개발 초기에 접근해야 합니다.                                            

2. 땅 근처 아파트의 세대 수가 많은지 알아보라

중소 평형의 아파트면서 세대 수가 많은 곳은 소비력이 높은 편입니다. 한편 분양 직후에는 담보대출 등의 이유로 소비력이 더 적다는 것이 정설입니다. 그래서 분양아파트보다는 임대아파트의 소비력이 더 좋을 수도 있으나 연령대, 아파트의 구성 등 다각도로 판단해야 하는 부분입니다. 특히 대형 평형 아파트 단지 근처는 면적 대비 인구 수도 적고, 근거리 점포를 굳이 선호하는 것은 아니어서 주변 점포에서의 소비력이 가장 약하다는 것이 상권 분석가들의 일치된 의견입니다.

                              

3. 코너에 있으면 더 좋다 

코너는 임대료를 더 받을 수 있거나 같은 면적이면 더 빨리 세가 나갑니다. 한 면이 더 도로와 접해 있어 광고 효과가 크고 매장을 내기에 유리합니다.

                                                     
4. 남향인지, 북향이라면 임대료를 조사하라

택지지구에서 같은 가격이면 일조량이 많은 남쪽이 선호도가 높아 환금성도 좋습니다. 대부분 남향을 선호하는 편이지만, 값의 차이가 많이 날 경우에는 북향을 사는 편이 오히려 더 낫습니다. 세는 차이가 없어 땅이 싼 만큼 수익률이 더 높기 때문입니다. 또 팔 때도 가격이 낮아 수요층이 더 많아 팔기가 오히려 쉽죠.

북향은 수익률로 승부하는 것이고, 남향은 직접 3층에 거주하려는 수요층을 겨냥한 것입니다.

                              

5. 도로의 폭이 넓은지 따지자 

도로는 10m, 11m, 15m, 30m 등의 폭으로 이루어져 있습니다. 본능적으로 사람들은 넓은 도로를 이용하기 때문에 도로 폭이 클수록 그 길을 지나가는 인구가 많은 편입니다. 주차도 용이하고요. 그래서 넓직한 도로를 끼고 있으면 땅의 시세가 더 치고 올라가는 경우가 많습니다.

하지만 30m 이상의 도로인데다 빨리 달리는 주도로인 경우에는 고객이 고이는 상권이 아닙니다. 그 도로는 양쪽 상권을 갈라놓은 역할일뿐만 아니라 사람들이 잘 걸어다니지 않을 수도 있으니까요. 유동인구가 많다 하더라도 주변 점포를 그냥 지나쳐 버리기 십상입니다.


 
교통요건

담당 빌딩전문가 의견

상가 주택을 사기 위해 체크해야할 것들에 대해 알아보았는데요. 앞서 소개해드린 것 말고도 체크하셔야 할 게 더 있으니 지혜로 이웃분들 모두 고수의 투자포인트를 잡으셔서 연금이나 월급같은 상가투자, 시작해보셨으면 좋겠습니다




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